La regulación de la vivienda, uno de los temas más complejos por su naturaleza y por su alcance político social en España
Cada vez que algún gobierno intenta tomar medidas o legislar la vivienda surge el debate entre propietarios, inquilinos, empresarios y derechos.
El 1 de febrero de 2022 se aprobó por el Consejo de Ministros el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda. Catorce meses después, en concreto el pasado 27 de Abril esta ley fue aprobada por el Congreso y en la actualidad su tramitación está pendiente en el Senado.
Esta Ley es una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, pero ¿qué cambios supone esta ley para los propietarios, arrendatarios, o personas que están buscando la posibilidad de vender una casa o comprar una vivienda en España?
Antecedentes y problemática de la vivienda en España
La vivienda siempre fue un tema relevante en nuestro país y que cobra importancia año tras año especialmente en el periodo electoral. Una de las principales problemáticas de la misma es que el movimiento de la sociedad no se corresponde con el parque de viviendas real en nuestro país.
En el último censo de viviendas registrado en nuestro país había algo más de 25 millones y medio de viviendas, de las cuales más del 3% son viviendas que están habitualmente vacías. Las ciudades más habitadas son las que más número de viviendas tienen: Madrid más de 2,6 millones, Barcelona algo más de 2,3 millones y Valencia más de un millón de viviendas construidas.
En el lado contrario están las conocidas como provincias de la España vaciada y son aquellas provincias con menor concentración de población y por tanto de viviendas Segovia, Teruel o Soria.
Esta tendencia al alza es uno de los problemas a los que nos enfrentamos como país y especialmente situación a la que se enfrentan tanto las grandes urbes, como aquellas capitales de provincias que empiezan a carecer de personas para cubrir determinadas necesidades laborales o humanas.
A esto le sumamos que en España casi un cuarto de la población cuenta con una segunda vivienda y un dato reciente es que en el último año las viviendas turísticas se incrementaron más de un 16%. En este momento las viviendas turísticas ya suponen el 1,21 % del total de las viviendas del territorio nacional. Por comunidades autónomas podemos decir que son Valencia y Cataluña las comunidades con más pisos turísticos, seguidas de Canarias, Baleares, Madrid y Galicia.
Este desequilibrio entre viviendas y diferentes necesidades del demandante, hace que los precios sean cada vez más altos en las grandes urbes donde la oferta no es la suficiente y por tanto el precio sube de manera constante.
La guerra de Ucrania y el cambio en la política monetaria del Banco Central Europeo hace esperar una moderación en los próximos meses pero si tenemos que utilizar una palabra para definir la situación actual de la vivienda en España, esta sería incertidumbre. ¿Cómo puede afectar la nueva Ley de la Vivienda al momento que estamos viviendo?
Resumen de la nueva Ley de Vivienda 2023
La Nueva Ley de la Vivienda se detiene en cinco claves que afectarán a propietarios, arrendatarios y zonas
- Impulso de la vivienda pública
- Límites al precio del alquiler
- Mejoras para fortalecer el equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario
- Protección contra los desahucios
- Definición del gran propietario y vivienda vacía
Regulación del alquiler. ¿Cómo se va a regular el alquiler?
1º Aquellas viviendas de titularidad privada con alquiler a precio reducido recibirán beneficios fiscales o urbanísticos.
2º Se declararán zonas de mercado residencial tensionado con el objetivo de poder aplicar las medidas de reducción de alquiler durante 3 años prorrogables
3º Se permitirá un máximo de subida de un 3% de alquiler en los contratos vigentes durante 2024 y a partir de 2025 se planteará un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento con el objetivo de que el IPC evite incrementos desproporcionados de la renta
En las zonas declaradas como tensionadas:
1º Existirá la posibilidad de prórroga extraordinaria anual una vez que finalice el contrato vigente
2º En los nuevos contratos a nuevo inquilinos, la subida de la renta estará limitada al contrato anterior
3º Se contempla la posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios a aquellas viviendas que no hayan estado arrendadas en durante los cinco años anteriores o previos.
Además se permitirá aprobar sistemas de índices de precios por ámbito territorial siempre que cada comunidad autónoma establezca una base de datos de los contratos de alquiler para hacer un seguimiento del mismo.
Regulación para la protección del derecho a la vivienda
Este punto está fundamentado en la protección de las personas vulnerables frente a los desahucios y para ello la Nueva Ley de Vivienda establece:
1º Mejoras que garanticen la comunicación entre el órgano judicial y los servicios sociales
2º Soluciones habitacionales para los afectados mientras se arregla el tema
3º Y cuando el demandante sea “gran tenedor” y la demanda afecta a una persona vulnerable deberá acreditarse la aplicación de una conciliación o intermediación.
Impulso a la construcción de viviendas de alquiler
Con el objetivo de cubrir esas demanda o parte de ella, especialmente en las grandes urbes y zonas más tensionadas de nuestro país, la Nueva Ley de Vivienda establece:
1º Regular los parques públicos de vivienda para evitar operaciones de venta a fondos de inversión privada.
2º Calificar al menos durante un periodo de 30 años la considerada vivienda protegida con el fin de que no se pueda negociar con ella.
3º Se establecerá como mínimo el 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo reservado para vivienda protegida. En suelo urbanizable se subirá del 30 al 40 % el porcentaje de vivienda protegida y del 10 al 20% el porcentaje de vivienda protegida en suelo urbanizable no consolidado.
Además se elaborará un inventario de vivienda pública que habrá que ir actualizando según la situación por los diferentes gobiernos.
Medidas fiscales
- Aquellos arrendadores que bajen los precios del alquiler en las zonas tensionadas, alquilen a personas jóvenes o rehabiliten la vivienda tendrán una deducción en el IRPF sobre el rendimiento del alquiler de hasta un 90%
- Por otra parte tendrán una bonificación de un 70 % aquellos propietarios que alquilen su vivienda por primera vez siempre que la misma esté en una zona tensionada y el inquilino tenga una edad entre 18 y 35 años. Esta bonificación del 70% también se aplicará cuando el arrendatario sea la Administración Pública o una entidad sin ánimo de lucro.
- Además se aplicará una bonificación de un 60% en el IRPF a aquellos caseros que hayan realizado una rehabilitación de la vivienda en los dos años previos al alquiler de la misma y un 50 % para el resto de los casos.
- No podemos olvidar tampoco que la nueva ley penalizará a los grandes propietarios con viviendas vacías
¿Quién será gran propietario?
Aquellos que sean titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en las zonas declaradas como tensionadas. Se definirá además vivienda vacía para que los ayuntamientos puedan aplicar un recargo del impuesto del IBI que podrá alcanzar hasta el 150%.
La nueva Ley de Vivienda está pendiente de tramitación en el Senado y en ese momento entrará en vigor su aplicación, momento en el que se informará de cómo acceder a las deducciones y ventajas y se dará a conocer el nuevo sistema de información a tiempo real para el mercado de la vivienda.
En definitiva y como toda Ley deberemos de esperar a su aplicación y darle un tiempo mínimo para conocer las consecuencias que tendrá en la situación de la vivienda en nuestro país.
Desde Suma Inmobiliaria siempre decimos que el mercado de las viviendas de lujo siempre tiene un comportamiento especial y por eso recomendamos a nuestros clientes o a los futuros inversores que continúen con sus operaciones inmobiliarias porque en Madrid ahora mismo la rentabilidad está más que asegurada.
Si lo que quieres es comprar o vender en la zona de Conde de Orgaz o Arturo Soria llámanos al 917 555 669, si la zona que prefieres es la de la Moraleja entonces llámanos al 910 228 309, tú nos llamas y nosotros nos encargamos de todo, incluso de contarte cómo puede afectarte la nueva Ley de Vivienda 2023