Desconocimiento de los procesos legales para firmar contratos de alquiler o compra en España

La falta de conocimiento de los procesos legales para firmar contratos de alquiler o compra en España puede llevar a los compradores y vendedores a cometer diversos errores legales.

Esto suele suponer importantes riesgos, que más tarde pueden tener consecuencias negativas. Contar con la ayuda de los profesionales de Suma Inmobiliaria puede eliminar las incertidumbres que pueden llevar este tipo de operaciones inmobiliarias.

En nuestra inmobiliaria en Madrid te acompañamos en todo el proceso para que no haya sorpresas de última hora, ni asumas riesgos innecesarios.

Errores legales más comunes al firmar un contrato de arrendamiento residencial

En un contrato de arrendamiento residencial, se pueden producir diferentes errores legales, formales, omisiones o cláusulas abusivas que afectan a la validez del contrato.

Generalmente, estos errores legales suponen un incumplimiento de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de las que el arrendatario no es consciente. Veamos algunos de estos.

1. Obligar al inquilino a renunciar a la fianza

Por ejemplo, si se incluye una cláusula que obligue al inquilino a renunciar de antemano a reclamar el depósito a la finalización del contrato, o a exigir reparaciones legales en la vivienda, cuando ésta no reúne las condiciones de habitabilidad necesarias, es una cláusula nula porque contradice la LAU.

2. Penalización desproporcionada por rescisión de contrato

Los arrendadores no pueden establecer penalizaciones desproporcionadas por la rescisión de contrato. Por ejemplo, si transcurridos seis meses de la firma del contrato, el arrendatario desea rescindir el contrato, no es justificable exigir el pago de las rentas del año completo.

Así, por ejemplo, si necesitas alquilar un chalet en Conde de Orgaz, pasas más de seis meses, pero luego te trasladan a otra ciudad en tu trabajo y decides que no quieres continuar viviendo en dicho inmueble, estás en tu derecho de rescindir el contrato sin obligación de pagar los seis meses restantes.

3. Obligar a renunciar a las prórrogas obligatorias

La LAU establece que los arrendatarios deben prorrogar el contrato de alquiler durante un mínimo de 5 años, siempre que se trate de una vivienda en un alquiler a largo plazo (no temporal). Si se incluye una cláusula en el contrato que diga que éste no se renovará pasado uno, dos, tres o cuatro años, la cláusula es nula.

Hay que tener en cuenta que esto no es aplicable a oficinas y locales. Si, por ejemplo, buscas un alquiler en Arturo Soria y el inmueble es una oficina, sí que se puede establecer un límite inferior a dicho plazo.

Al igual que estos, hay otros muchos errores que vienen del desconocimiento de la normativa aplicable a los arrendamientos urbanos.

Diferencias jurídicas entre un contrato de alquiler y uno de compraventa

Es importante tener muy claras las diferencias jurídicas entre los contratos de alquiler y de compraventa.

Un contrato de alquiler es aquel en el que el arrendador cede el uso y disfrute de un bien inmobiliario a un arrendatario, a cambio de una renta. En cambio, cuando hablamos de un contrato de compraventa, no es una cesión, sino una transferencia de la propiedad de una parte a otra.

Las obligaciones y garantías, por tanto, no son las mismas en ambos tipos de contratos. Por ejemplo, mientras que la transferencia de una propiedad, una vez realizada, es definitiva, los alquileres de vivienda están regulados por un plazo mínimo legal, por lo que no se puede legalmente alquilar una vivienda para siempre.

En un contrato de alquiler se puede exigir una fianza legal o garantías adicionales para el pago de la renta, y se formaliza mediante la firma de un contrato. Pero una compra requiere formalizar la operación mediante una escritura pública. Además, el vendedor debe garantizar que el bien está libre de cargas y gravámenes. 

En lo que se refiere a la fiscalidad, también habría diferencias importantes. En un contrato de alquiler, el arrendador tributa la renta que obtiene en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Por su parte, si decide vender la vivienda, la operación se tributa como una ganancia patrimonial en el IRPF (si realmente la ha habido, aunque en todo caso hay que declararla).

Por otra parte, la operación de compra está sujeta a Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si es una compraventa entre particulares, o a IVA si el vendedor es una empresa.

Documentación legal imprescindible para firmar sin riesgos en operaciones inmobiliarias

La documentación legal imprescindible en una operación de compraventa puede ser compleja. Hay determinados elementos que no pueden faltar:

• Nota simple registral: en la que se acredita la titularidad del inmueble y posibles cargos (por ejemplo, si está hipotecado).

• Escritura pública de la propiedad: que tiene que ser emitida con la notaría y reflejar los datos registrales del inmueble. En esta se acredita la adquisición legal por parte del vendedor.

• DNI, NIE o escritura de constitución: es necesario que ambas partes en un contrato de compraventa presenten su DNI y su estado civil. El estado civil es importante porque además hay que acreditar el régimen económico patrimonial si es una persona jurídica, hay que aportar la escritura de constitución.

• Otros documentos: en una compraventa, se deben presentar diversos documentos relativos a la vivienda, como el Certificado de Eficiencia Energética, los últimos recibos del IBI, referencia catastral, certificado de deuda cero o saldo pendiente en caso de que haya una hipoteca, boletines eléctricos, cédula de habitabilidad, certificado de estar al corriente del pago de la comunidad de propietarios, o si el piso está alquilado, contrato de arrendamiento y comunicación al inquilino, además de toda la documentación urbanística y la certificación negativa de cargas fiscales.

En el acto notarial, el notario comprobará toda la documentación, y una vez realizada la operación de compraventa y firmada la escritura, se inscribirá en el Registro de la Propiedad y se realizará la liquidación de los impuestos correspondientes, que pueden ser Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA, y el AJD si corresponde.

En Suma Inmobiliaria te ayudamos a encontrar el alquiler o vivienda en venta que estás buscando. Contacta con nosotros para más detalles.